中古マンション購入の体験談（後編）｜住宅ローン本審査に落ちた話・決済・リフォーム・入居まで

売買契約を結んだあと、住宅ローンの本審査から決済、リフォーム工事、入居までの話です。
買うと決めてから売買契約までの話は、前編に書いています。

前編の記事
中古マンション購入の体験談（前編）｜物件の絞り方・内見の注意点・住宅ローン事前審査を自分で手続き

（自分：40歳会社員・ペーパー宅建士＆FP、妻＋子供2人・小3と小1）

この記事で分かることは、ざっくり次の3点です。

ネット銀行・メガバンク・地銀の事前審査を通しておいて、本審査で何が起きたか（ネット銀行にはあっさり落ちました）
ローン契約で決めたこと（変動0.945%・35年・団信は標準のみ）と、住民票を先に移す話
決済当日の売主側トラブル、リフォーム約300万円＋αの中身、引き渡し前に焦った駐車場の話

先に結論として、決めたことをまとめておきます。

本審査を出した銀行	SBI新生銀行（否決）、三菱UFJ銀行（承認）。ほかに仲介経由で某地銀の事前審査
最終的に借りた銀行	三菱UFJ銀行
金利タイプ・借入年数	変動0.945%・35年、団信は標準のみ
月々の支払い	以前の家賃＋1万円くらい（返済＋管理費＋修繕積立金＋駐車場代）
管理費＋修繕積立金	月2万円ちょっと
諸費用	物件価格の約10%。仲介手数料と銀行のローン事務手数料が大きい
契約から決済まで	約6〜8週間
リフォーム	クロス全面、給湯器・トイレ交換、和室の畳・障子・ふすま交換、カーテンレール取付、ベランダの害鳥対策など。約300万円（現金で支払い）
リフォーム以外の初期費用	引っ越し、キッチン水栓の交換、エアコン購入・移設などで約80万円
決済から入居まで	約5週間
旧居との家賃の二重払い	2ヶ月分

時系列をざっくりまとめると、次のような流れでした。

購入申し込み → 売買契約：2週間（専属専任媒介で仲介が引き合いをすべて把握していたので、急かされることはありませんでした）
売買契約 → 本審査承認：約1ヶ月（SBI新生の否決から三菱UFJの承認まで）
本審査承認 → 決済：3〜4週間。ここは余裕がありました
決済 → 入居：約5週間（リフォーム1ヶ月＋α）

①ローン本審査：ネット銀行に落ちて、メガバンクで通った

売買契約を結ぶと、次はローンの本審査です。
前編④で書いたとおり、事前審査は3行で通していました。ネット銀行のSBI新生銀行、メガバンクの三菱UFJ銀行、そして仲介の勧めで出した某地銀です。
金利の安いSBI新生銀行を第一候補にして、まずここに本審査を出しました。

結論から言うと、SBI新生銀行には落ちました。
慌てて三菱UFJ銀行に本審査を出し直して、こちらが通ったので、最終的にはUFJで借りています。

SBI新生銀行：1週間ほどであっさり落ちた

事前審査は通っていたのですが、本審査は1週間ほどで否決でした。
向こうからの質問はほぼ無く、理由もよく分かりません。
おそらく年収でシンプルに足切りしているんだろうな、という感じでした。
ネット銀行は人件費を削っている代わりに金利が安いので、良い客以外はあっさり落とされる、という話はどうも本当のようです。
（ちなみに、僕はちょうど転職して4年目でした。転職3年以内だと通らないという話も聞くので、そこに引っかからなかったのはラッキーだったと思います）

三菱UFJ銀行：2〜3週間かけて、審査らしい審査

SBIに落ちた時点で、事前審査が通っていた三菱UFJ銀行に本審査を出しました。
こちらは結果まで2〜3週間ほど掛かりました。
年収に関する書類について質問があり、その後も具体的な質問がそこそこ来たので、結構中身を見てくれている感じがありました。
金利はネット銀行と地銀の間くらいで、結果的にここで借りることになりました。

某地銀：仲介が保険として出していた

売買契約のときに仲介から「もし他が通らなかったときの保険として、地銀にも事前審査を出させてください」と言われ、使うかどうかは別として同意したものです。
金利は変動で1.4%くらいだったという気がします。3行の中では一番高いです。
結局UFJが通ったので、ここは使っていません。

「複数の事前審査を通しておいて助かった」の答え合わせ

前編で「複数の事前審査をあらかじめ通しておいて、後々のスケジュールがスムーズに進んだ」と書いたのは、この場面のことです。
僕の場合、ローン特約の期限は契約から6週間くらいでした。
SBIの否決に1週間、UFJの承認に2〜3週間なので、本審査だけで1ヶ月近く掛かっています。
SBIに落ちてから、事前審査の通っていない銀行にゼロから出し直していたら、かなり焦る状況だったと思います。
事前審査が通っている銀行が2つ残っていたおかげで、慌てはしましたが、本審査を出し直すだけで済みました。
6週間というとかなり余裕があるように見えますが、前もって色々動いていないと大変です。
本命がネット銀行の人は、メガバンクか地銀の事前審査も一緒に通しておくことをお勧めします。

補足：本審査で出した書類
源泉徴収票、課税証明書、給与明細、売買契約書、重要事項説明書などです。団信の健康告知も出しましたが、一般団信だったからか、健康診断の結果などの添付は求められませんでした。

②ローン契約：変動・35年・団信は標準のみ

本審査が通ると、銀行とのローン契約です。
三菱UFJ銀行の場合はネットで完結するので、店舗に行く必要は無く楽でした。
ただし書類を色々アップロードする必要があるので、そういう作業に慣れていない人は大変かもしれません。
僕は事前に書類を一通り準備していたので、ここで詰まることはあまりありませんでした。

ここで決めたのは、借入年数、金利タイプ、団信の3つです。
そのほか、契約から決済までの間にやったこと（ローン控除の確認、火災保険、住民票、駐車場）も、この章でまとめて書きます。

判断1：借入年数は35年

35年にしたのは、それを超えると金利がガクッと上がるからです。
前編で「44歳までに35年ローンを組みたかった」と書いたのも、ここが理由になっています。

判断2：金利は変動

金利は変動で、適用金利は0.945%でした。
比較した固定は3%ほどだったので、金利上昇局面と言われていても、変動が負けることは少ないと考えています。
基本的には変動をオススメします。
固定を選ぶ理由があるとすれば、返済額が今の時点で完全に確定するという点だけで、それ以外のメリットは無いと思っています。

金利が上がったときの方針は、特にありません。
給料が上がる見込みもありますし、引っ越しでプロパンガスから都市ガスになってガス代が半分以下になったり、断熱性能が上がってエアコン代が抑えられたりと、住居費以外で下がった出費もあるからです。
手持ちのキャッシュや運用資産もぼちぼちあるので、そこは気にしていません。
繰り上げ返済も、するべきではないと思っています。低金利の借金をわざわざ減らす必要は無く、投資の利回りの方が勝つからです。

補足：変動金利の見直しルール
変動金利は多くの銀行で半年ごとに金利が見直されますが、月々の返済額は5年間は変わらず、見直し後も直前の1.25倍が上限、というルールになっています（いわゆる5年ルール・125%ルール）。急に返済額が跳ね上がることは無い半面、上がった分の利息は先送りされて残債に乗るので、無くなるわけではありません。

判断3：団信は標準のものだけ

団信は、金利に上乗せして特約を付けられるものが多くあります。
ただ、内容を見てみると、結局は適用にならない条件が多いという印象でした。
個人的には通常の団信で十分で、足らないところは医療保険でカバーすべきかなと思います。
なので僕は特約を付けていません。

唯一、ガン団信は付けてもよかったかなと少し思っています。
月に換算すると数百円くらいの上乗せで、特定のがんの診断が確定すると残債がゼロになるというものなので、それが使えるのであれば割は良いと思います。

ちなみに、団信に入ったからといって生命保険を減らすといった見直しは、特にしていません。

住宅ローン控除は使える条件だった

住宅ローン控除は、使える条件でした。
中古の場合、主な要件は「1982年（昭和57年）以降に建築された建物であること（新耐震基準）」「床面積50㎡以上」「返済期間10年以上」あたりです。
築20年超でも、このあたりは問題ありませんでした。
要件や控除額は年度で変わるので、事前に国税庁のページで確認しておくと安心です。
初年度は確定申告が必要なので、これから手続きをするところです。

火災保険は自分でネット申し込み

火災保険は、自分でネットで申し込みました。非常に簡単です。
ただ、家財にいくら付けるかなどは、きちんと考える必要があります。
マンションなので水害の補償は外して、その分割安になりました。地震保険はもちろん付けています。
5年契約で、保険料は7〜8万円でした。ここは物件価格というより、建物の評価額（広さ）と、家財や地震保険をどこまで付けるかで変わると思います。
銀行や不動産屋の紹介だと多分割高にはなると思いますが、面倒なら全部お任せしても大きな影響は無い気がします。

月々の支払いは、前の家賃プラス1万円くらい

管理費と修繕積立金は、合わせて月2万円ちょっとです。
結果として、ローンの返済に管理費・修繕積立金・駐車場代まで込み込みで計算すると、月々の支払いは前の家賃からプラス1万円くらいになりました。
前編②で「月の負担額が今と大きく変わらないこと」を上限にして探した、と書きましたが、そこは上限の範囲に収まった形です。

住民票は先に移しておく

契約から決済にかけて、意外と面倒だったのが住民票です。
本来は引き渡しを受けてから住民票を移すものですが、決済日の登記で「購入者の住所＝登記する物件の住所」にする必要があるため、銀行からも司法書士からも、新住所に移した住民票を求められます。
これをしていないと、引き渡しのあとに住民票を移してから、新しい住所で登記をやり直してもらうことになるので、司法書士も銀行も避けたがります。
住む前に住民票を移すのは一応グレーではあるのですが、一般的に行われている慣習で、デメリットは少ないと思います。

僕の場合は結構前に先走って移しました。
家族全員分なので、マイナンバーカードの書き換えもあって、それなりに面倒でした。
子供の学校の手続きには全く影響がありませんでした。前編で書いたとおり、学区を変えない前提で物件を選んでいたからです。

駐車場の申し込みで焦った

もう一つ、この時期に焦ったのが駐車場です。
本審査が通ったあと、不動産屋とマンションの駐車場の申し込みについてやり取りしている中で気付きました。
このマンションの駐車場は機械式（昇降式）で、空いている区画がうちの車の高さに合わなかったのです。
そのため、近くで月極駐車場を探すことになりました。
これは結構焦りました。
何とか地場の不動産屋に相談して、無事に見つけることができました。
駐車場の空きの状態は運もあるので仕方がないのですが、車高がちょっと高いタイプの車に乗っているのであれば、外の駐車場を並行して探しておくことは重要かもしれません。

③決済（引き渡し）：売主の書類が足りなかった日

ローン契約が済むと、いよいよ決済（引き渡し）です。
決済の前には、登記を頼む司法書士との契約と面談が別にありました。
司法書士は銀行の指定で、登記費用は全体で23万円くらいでした。ここは物件の評価額や借入額によって変わります。
内訳は登録免許税（税金）と司法書士の報酬で、銀行指定の司法書士は自分で探すより報酬が割高になりがちだと言われています。
ただ、抵当権を設定する登記は銀行側の手続きでもあるので、基本的に買主が選べるものではないようです。

当日は、不備が無いように書類を揃えて、指定された銀行に向かいます。
同席したのは、僕と不動産屋、売主、司法書士の4者です。
持ち物は実印、免許証あたりです。何を持っていけばいいかは、事前に不動産屋が教えてくれます。
向こうもこの日に決済しないと仕事が終わらず、非常に面倒なことになるので、そこはきちんと教えてくれるはずです。ここが適当なら、その程度の業者だということです。
銀行で融資が実行されて売主に代金が支払われ、新しいマンションの管理組合に入る書類にサインをして、鍵を受け取ります。
全体で1時間くらいで終わりました。
当日その場で払う諸費用は、特にありませんでした。

諸費用は物件価格の1割くらい

諸費用は、ざっくり物件価格の10%くらいでした。
中でも大きいのは、仲介手数料と、銀行に払うローンの事務手数料（借入額の2.2%）の2つです。
どちらも物件価格や借入額に比例するので、金額としてはやはり大きいです。
（前編で書いた、仲介にローンの手続きを代行してもらう場合の手数料は、自分で手続きをしたので払っていません）

売主が抵当権抹消の書類を持ってこなかった

僕の決済では、一つトラブルがありました。
売主が、必要な書類を持ってきていなかったのです。
売主のローンは完済していたのですが、登記上は銀行の抵当権が残ったままでした。
それを抹消するための書類を決済の場に持ってくる約束だったのですが、持っていなかったようで、司法書士の人が怒っていました。
今日中に登記しないと全員に迷惑が掛かるので、決済自体は問題なくなされたというテイで進み、その場でやれることはすべて終えました。
そのあと司法書士の人は、売主と一緒に売主の家まで書類を取りに行きました。
こちらが待たされた時間はほぼ無く、書類は家にちゃんとあったそうで、その日のうちに無事に登記された、という連絡が不動産屋からありました。
こちらには特に影響は無かったのですが、こうなると買主側でできることは何も無いので、こういうことも起きるのだなと思った出来事です。

④リフォーム工事：鍵を渡して、ほぼお任せ

決済が終わって鍵を受け取ったら、次はリフォームです。
前編③で書いたとおり、内装はクロスを張り替えれば見違えるし、お風呂とキッチンは綺麗だったのでそのまま使う、という方針でした。

実際にやった工事は、クロスの全面張り替え、給湯器とトイレの交換、和室の畳と障子・ふすまの交換、カーテンレールの取り付け、それとベランダの害鳥対策で、合計で300万円くらいです。
（細かい内訳は書きませんが、ざっくりこの規模感ということで）
ベランダの害鳥対策というのは、ベランダに鳩が来ていたので、清掃とネットの取り付けをやってもらったものです。

業者は「文句を言える相手」を選ぶ

リフォーム会社は、不動産屋の紹介を使いました。
仕事上の知り合いに頼むこともできたのですが、クレームを入れたときに仕事にも影響が出かねないので、避けました。
しっかり文句を言える、知り合いではない相手を選んだ方が良いと思います。

打ち合わせは2回ほどで、見積もりは紹介された1社だけです。
相見積もりは面倒だったので取りませんでしたが、時間がある人ならやった方が良いと思います。
ぶっちゃけ、かなり高かったとは思っています。

進め方：鍵を渡して、後はほぼお任せ

業者に鍵を渡してからは、ほぼお任せでした。
たまにデザインの確認などがあるくらいで、こちらがやることはそれだけです。

一つ注意点として、工事には電気と水が必須なので、電気と水道の契約は早めにしておくことが大事です。
ガスは後回しでもいいのですが、僕の場合は給湯器の交換のときに試験があるということで、ガスも早めに契約しました。

工期は、念のため1ヶ月プラスアルファで見てもらいました。
ちょうどナフサ関連の資材不足も重なっていた時期で、リフォームの完了日が固まらないと引っ越しの日も決められないため、ここが一番大変でした。
結果としては問題なく間に合い、決済から入居までは約5週間でした。

リフォームに1ヶ月の期間を取っているので、その間の旧居の家賃との二重払いは2ヶ月分になりました。
退去の通知は1ヶ月前には出さないといけないので、リフォームの終わりがほぼ見えて、引っ越しの日程が確定したところで伝えました。

割高でも一元管理させる価値

リフォーム会社にお任せすると、現場管理費や工程管理費がかなり載せられるので、高くつくのは間違いありません。
自分で工事ごとに業者を選定して管理できるならそれでもいいのですが、仕事をしながらだとかなり大変です。
工事が複数あるのなら、割高になってもリフォーム会社に一元管理させて、問題があったときの責任をそこにぶん投げるのが良いと思います。

仕上がりは、値段以外は満足

仕上がりについては、値段以外は満足しています。
キッチンやお風呂、フローリングもやりたい気持ちはあったのですが、綺麗になって気持ちがいい、という以上の効果は無い割に金額が掛かるので、やめて正解だったと思います。
そのあたりは、やむを得なくなったときにやればいいと思っています。

キッチンの水栓が壊れていた

引っ越したあとに分かったのですが、キッチンの水栓が壊れていました。
シンクの下の水受けが漏れた水を全部受け止めていたので、内見でもリフォーム中も誰も気付かず、見たときにはたくさん水が溜まっていました。
中古なので契約不適合責任は免責になっており、売主に何か言えるものでもありません。
おかげで引っ越し後しばらくは、キッチンの水が使えませんでした。
他の蛇口は使えるのですが、不便でした。
水栓の交換は近くの家電量販店に頼んで、2週間くらい掛かりました。
前編③で「お風呂・キッチンは綺麗だったのでそのまま使う」と書きましたが、見た目が綺麗でも、こういうことはあります。

玄関の鍵の交換は1ヶ月半待ち

玄関の鍵は、リフォームが終わったあとに交換する予定で、近所の鍵屋に頼みました。
ただ、このマンションの鍵はエントランスのオートロックも兼ねた逆マスターキーなので、発注してから1ヶ月半くらい掛かるそうです。
防犯のために鍵は早めに替えたいところですが、マンションの場合はすぐには替えられないこともある、という点は知っておいて良いと思います。

引っ越し業者は、不動産屋の紹介コードでサカイに

引っ越し業者は、不動産屋の紹介コードを使ってサカイ引越センターにしました。
見積もりのときに色々なカタログを持ってきていて、エアコンの知識も豊富だったので良かったです。
エアコン周りの価格も家電量販店より安く、エアコンの洗浄も一緒に頼めたので助かりました。

引っ越し前のエアコンの付け替えが大変だった

一方で、引っ越しで大変だったのは、エアコンの付け替えです。
引っ越し当日には取り外しができず、前日の遅めの時間に外してもらおうとしたものの予約が取れず、結局2日前にしか外せませんでした。
暑い時期だったのにエアコンが使えない日が3日間あって、これはつらかったです。
取り外しは引っ越し業者とは別の業者が担当するので、当日にできないのは仕方ないとは思いますが、夏の引っ越しでは覚悟しておいた方が良いところです。

リフォーム以外にも掛かったお金

リフォーム代の約300万円は、ローンには含めず手持ちの現金で払いました。
それとは別に、引っ越し費用、先に書いたキッチンの水栓の交換、エアコン2台の購入と1台の付け替えなどで、プラス80万円くらいは掛かりました。
前編で「資金は検討段階から余裕をもっておくのが良い」と書きましたが、中古物件は物件価格のほかにも意外とお金が掛かるので、そこは要注意です。

⑤住んでみて：満足度は高いが、管理組合には思うところも

最後に、住んでみてどうかを書いておきます。

満足度は高い

満足度は高いです。
駅に近くなりましたし、水道光熱費も下がりました。
自分の部屋も広くなって寝られるようになり、ネット回線も有線でデスクトップに繋げられるようになりました。

気になる点としては、フローリングがややぺこぺこするところがあります。
ただ、腐っているわけではなく、床材が湿度で伸び縮みして接着が剥がれているだけのようなので、わざわざ部分補修するかは微妙なところです。今後直してもいいかな、くらいに思っています。

前編で懸念事項として書いた「同じマンションからの売り出し」は、今のところ一切ありません。
本当に、すぐ決断して良かったと思います。
購入したあとも同じ地域の新着の中古マンションは定期的にチェックしていますが、今の家より良いと思える物件は無く、ちょっと検討に入るかなと感じた物件は、1週間以内にすぐ売れてしまう感じです。

駐車場の空きと、管理組合の運営

駐車場の件では、管理組合の運営に少し思うところがあります。
②で書いたとおり、機械式駐車場は、使いやすい区画は埋まっていて、使いにくい区画だけが空いている状態でした。
使いにくい区画でも停められる人は、面倒でもそちらに停めて、なるべく駐車場に空きが出ないように運営してほしいと思いました。
駐車料金の収入はそのまま管理組合の資金になり、修繕に使える大事な収入源です。
それなのに、住民がむざむざ外の駐車場にお金を落としているようでは、運営が下手だなと思います。

数年後に一時金がある

実際、引き渡しのあとにもらった管理組合の議事録や資料を見てみたら、数年後に機械式駐車場の設備費用として、数十万円の一時金があるらしいということが分かりました。
前編②で、修繕積立金が足らずに高額な一時金が必要になるマンションもある、と書きましたが、これくらいの額であれば、まあいいかと思っています。
ただ、駐車場の空きを埋めていれば多少は違ったのではないかとも思います。
その結果が数年後の一時金なわけですが、住んでいる人の多くはまだ気付いていないんじゃないかなと思います。